Défiscalisation EHPAD Le vernet

Définition physique

SITUATION : La résidence ORPEA «Villa Paul Thomas» est située sur la colline du Vernet dans le département de l'Allier dans un village résidentiel à seulement quelques kilomètres de Vichy. Cette ville s'affirme comme une station européenne majeure consacrée à la santé, la forme, la beauté et les loisirs. Vichy offre une qualité de vie certaine grâce à sa dynamique de développement, son environnement privilégié, et sa situation géographique idéale...

IMMEUBLE : La résidence comporte 24 chambres entièrement rénovées, et fait l'objet d'une extension afin d'amener l'établissement à une capacité totale de 77 chambres. Elles sont réparties sur 3 niveaux et équipées pour le confort de chacun. Les locaux communs spacieux sont mis à la disposition des résidants : espace accueil, salon de coiffure et restaurant. Elle propose par ailleurs à ses résidants un programme d'animations, ainsi qu'une célébration religieuse.

Définition économique

• Le Groupe ORPEA, côté au Second Marché d'Euronext Paris, est le leader français de la prise en charge de la dépendance (143 établissements, soit environ 13 323 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations et conforte l'indépendance de ce premier opérateur national. En 2006, ORPEA prévoit de réaliser un chiffre d'affaires consolidé de 400 millions d'euros.
• La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 5.25% HT/HT du montant de l'investissement pour les chambres existantes et une rentabilité de 5.15% HT/HT pour les chambres neuves. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

Les ventes sont réalisées en " achevé " et en " VEFA ".

A - Au regard de la TVA :

Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles :

a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA " 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.

b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA " 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• La forte rentabilité (5.25% ou 5.15%) rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.
• L'établissement étant en exploitation ou livré en 2006, un investissement LMP permet une défiscalisation sur les revenus 2006.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.

- Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

État d'avancement : En exploitation

Mandat : AFI Conseil