Défiscalisation EHPAD Niort

Définition physique

SITUATION : La résidence de Sevret est située sur la commune de Niort dans les Deux Sèvres au cœur de l'Arc Atlantique. Ville préfecture du département, elle se situe à mi-distance de Poitiers et de La Rochelle, de Nantes et Bordeaux, bénéficiant ainsi d'une situation privilégiée. Elle possède une économie innovante, elle est sans conteste la capitale française des mutuelles d'assurances et dispose d'un pôle artistique de référence. Ce territoire d'exception au patrimoine riche offre résolument un cadre de vie apprécié aux portes du Marais Poitevin.

IMMEUBLE : Cette résidence neuve comporte 75 chambres simples ou doubles, spacieuses, réparties sur 3 niveaux, équipées de téléphone, prise de télévision, cabinet de toilette, et d'un mobilier adapté au confort de chaque résidant. Les locaux communs sont mis à la disposition des résidants : espace accueil, salon de détente et restaurant. A proximité du centre ville et des principaux commerces et services, cette résidence dotée des équipements les plus modernes, permettra d'offrir une réelle possibilité d'hébergement de qualité dans un environnement préservé.

Définition économique

• Le Groupe ORPEA, côté au Second Marché d'Euronext Paris, est le leader français de la prise en charge de la dépendance (143 établissements, soit environ 13 323 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations et conforte l'indépendance de ce premier opérateur national. En 2006, ORPEA a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 415 millions d'euros.
• La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 4.60 % HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

Les ventes sont réalisées en " achevé ".

A - Au regard de la TVA :

Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles :

a)Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.

b)Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• La forte rentabilité rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.
• Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.
• Cette résidence neuve permettra d'accéder au statut LMP dès l'année 2007.

État d'avancement : En exploitation

Mandat : AFI Conseil