Défiscalisation EHPAD Valenton

Définition physique

SITUATION : La résidence ORPEA «Les Charmilles » est située sur la commune de Valenton dans le département du Val de Marne à seulement vingt kilomètres de Paris. Porte d'entrée Sud et Est de Paris, le Val-de-Marne est en pleine expansion et résolument tourné vers l'avenir, l'innovation, grâce à ses ressources en matière de recherche et d'enseignement supérieur ainsi que des filières économiques de pointe (santé, environnement, agroalimentaire...). Valenton offre une qualité de vie certaine grâce à son environnement privilégié et sa situation géographique idéale en périphérie de Paris.

IMMEUBLE : Cette résidence neuve comporte 76 chambres simples et spacieuses, réparties sur 3 niveaux, équipées de TV, téléphone, salle d'eau, WC et d'un mobilier adapté au confort de chaque résidant. Les locaux communs sont mis à la disposition des résidants : espace accueil, salon de détente et restaurant. A proximité immédiate de Paris, cette résidence dotée des équipements les plus modernes, permettra d'offrir une réelle possibilité d'hébergement de qualité dans un environnement préservé.

Définition économique

· Le Groupe ORPEA, côté au Second Marché d'Euronext Paris, est le leader français de la prise en charge de la dépendance (143 établissements, soit environ 13 323 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations et conforte l'indépendance de ce premier opérateur national. En 2006, ORPEA a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 415 millions d'euros.

· La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 4.60 % HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.

· La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.

· Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

· Les ventes sont réalisées en " achevé ".

A - Au regard de la TVA :

Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles :

a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.

b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

· La forte rentabilité rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.

· Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.

· Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

· Une résidence neuve, livrée en juin 2007 permettant d'accéder au statut LMP dès l'année 2007.

Disponible le : Juin 2007

Mandat : AFI Conseil