Définition physique
SITUATION
Romilly sur Seine (Aube) - Cette ville de Champagne-Ardennes est la seconde ville d'Aube par sa population (15 000 habitants). A 45km de Troyes, 130km de Reims et 120km de Paris, Romilly-sur-Seine intègre progressivement la grande couronne parisienne. A une heure de Paris par le train, elle connaît un réel dynamisme lié à cette proximité, à la qualité de vie qu'elle a su conserver et à son environnement préservé. Cet engouement repose aussi sur un tissus important d'entreprises attiré par les facilités d'accès de la ville, expliquant par ailleurs son fort développement.
LES LOGEMENTS
La résidence "Les Jardins de Romilly" se situe au cœur de la ville de Romilly sur Seine et à proximité des centres économiques de la ville. Cette résidence au style architectural élégant s'ouvre sur 52 chambres dont certaines doubles reparties sur 4 niveaux. Une extension d'ores et déjà autorisée sera construite pour 24 chambres supplémentaires portant la capacité totale de l'immeuble à 84 lits. Les chambres sont équipées de TV, téléphone, salle d'eau et d'un mobilier adapté au confort de chaque résident. Un parc paysager de 2000m², entièrement clos et facilement accessible, permet d'agréables promenades.
Définition économique
- Mieux Vivre évolue au sein du groupe Espace Loisirs Concept, groupe dédié à la prise en charge des personnes âgées dépendantes. Forte d'une expérience de la gestion d'EHPAD depuis plus de 20 ans, Mieux Vivre exploite à ce jour près de 20 résidences d'une capacité totale de 1424 lits. Dans une démarche affirmée de croissance, le groupe prévoit d'atteindre près de 4000 lits dès 2011, se plaçant dans le groupe de tête du marché.
- Parmi les autres atouts du Groupe, la maîtrise de la construction immobilière via la SAS Construction : cette filiale d'ELC a construit à ce jour plus de 100 établissements à la fois pour Mieux Vivre mais aussi pour la majorité des autres acteurs du secteur. ELC réalise un chiffre d'affaires annuel de plus de 50 millions d'euros.
- La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 5 % HT / HT. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
- Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.
Définition fiscale
Les ventes sont réalisées en « achevé ».
A - Au regard de la TVA :
L'acquéreur loue son bien à la société d'exploitation qui le sous-loue meublé en offrant les prestations hôtelières. Si l'investisseur renonce à la franchise de base, les loyers sont assujettis à la T.V.A. (5.5 %), en conséquence la T.V.A. grevant l'acquisition pourra être récupérée.
B - Au regard de l'impôt sur le revenu :
Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissement réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération. 2 orientations possibles :
- a) Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.
- b) LMP (Loueur Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.
L'avis du comité de référencement
- La résidence sera gérée par Mieux Vivre, filiale d'exploitation du groupe Espace Loisirs Concept. Depuis 20 ans, ce spécialiste de la résidence médicalisée assure le développement d'hébergements pour personnes âgées, de la conception à la gestion.
- Une implantation au cœur d'une ville recherchée et bénéficiant d'un fort potentiel de développement. Un accès aisé, la proximité du centre-ville, un bâtiment à l'architecture et aux prestations de qualité et la très forte demande d'hébergement garantissent la pérennité de l'exploitation.
- Le savoir-faire du groupe, sa maîtrise des contraintes immobilières et sa parfaite connaissance du secteur sont des gages importants de sécurité.
- Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité du groupe.
- La résidence étant en exploitation, elle peut permettre l'accès au statut de loueur en meublé professionnel dès l'année 2008.
État d'avancement : En exploitation
Mandat : AFI Conseil
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