Défiscalisation EHPAD Saint quentin

Définition physique

SITUATION : La "Résidence Quentin de la Tour" est située sur la commune de Saint Quentin dans le département de l'Aisne, à proximité immédiate du centre de la ville. Dans les plaines de la Haute Picardie, Saint Quentin est localisée à 85 km d' Amiens, 1 h 20 de Paris et à moins de trois heures des magnifiques plages et falaises de la Manche. Ville d'histoire et d'architecture ancienne, Saint Quentin est aussi une ville de festivités tout au long de l'année. Sa basilique, son parc naturel de plus de 45 hectares mais aussi les nombreux festivals annuels attirent chaque année une importante population touristique.

IMMEUBLE : Cette résidence comporte 77 chambres simples, réparties sur 4 niveaux, équipées de TV, téléphone, salle d'eau, WC et d'un mobilier adapté au confort des résidants. Les locaux communs sont mis à la disposition des occupants : espace accueil, salon de détente , de relaxation et de coiffure, restaurant.

Définition économique

• Le Groupe ORPEA, côté au Second Marché d'Euronext Paris, est l'un des leaders français de la prise en charge de la dépendance (213 établissements, soit environ 19 800 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations : près de 25% de croissance en 12 mois. En 2006, ORPEA a réalisé un chiffre d'affaires de 414,9 millions d'euros, soit une hausse de 34% par rapport à l'année précédente.
• La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 4.60 % HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

Les ventes sont réalisées en Etat Futur d'Achèvement (VEFA).

A - Au regard de la TVA :

L'acquéreur loue son bien à la société d'exploitation qui le sous-loue meublé en offrant les prestations hôtelières. Si l'investisseur renonce à la franchise de base, les loyers sont assujettis à la TVA (5,5%), en conséquence la TVA grevant l'acquisition (TVA immobilière, TVA mobilier, TVA sur frais et honoraires) pourra être récupérée.

B - Au regard de l'impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles :

a) Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.

b) LMP (Loueur Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• Un ensemble immobilier neuf et de qualité parfaitement adapté à un secteur d'activité particulièrement porteur.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.
• Une prise en charge des intérêts intercalaires par le Groupe Orpea jusqu'à la livraison de l'immeuble.
• Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

Disponible le : 4ème trimestre 2008

Mandat : AFI Conseil