Défiscalisation EHPAD Carcassonne

Définition physique

SITUATION : La résidence ORPEA « Carmableu » est construite au pied de la cité de Carcassonne, dans le quartier Saint Gimer à deux pas du centre-ville. Cette ville d'environ 46 000 habitants propose à moins d'une heure de route la mer, la montagne, ses garrigues, ses forêts, et la découverte de son riche patrimoine historique... Vivre à Carcassonne c'est avoir une idée certaine du savoir vivre et de la qualité de vie grâce à sa dynamique de développement, son respect pour l'environnement, et sa situation géographique appréciée... De plus, Carcassonne a hérité de 2 000 ans d'histoire et invite à découvrir son patrimoine de monuments remarquables : sa citée médiévale, ses édifices religieux, ses hôtels particuliers, ses jardins publics...

IMMEUBLE : La résidence abrite 73 chambres réparties sur 2 niveaux et équipées pour le confort de chacun. Les locaux communs spacieux sont mis à la disposition des résidents: bibliothèque, salon TV, coin cheminée, salon de coiffure. Ils sont prolongés par un jardin aménagé et sécurisé.

Définition économique

• Le Groupe ORPEA, coté au Second Marché d'Euronext Paris, est le leader français de la prise en charge de la dépendance (143 établissements, soit environ 13 323 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations et conforte l'indépendance de ce premier opérateur national. En 2006, ORPEA prévoit de réaliser un chiffre d'affaires consolidé de 400 millions d'euros.
• La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 5.25% HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

Les ventes sont réalisées en " achevé ".

A - Au regard de la TVA : L'immeuble ayant plus de 5 ans, le bien acquis n'est pas soumis à TVA. Il n'y a donc pas de TVA à financer en sus du montant de l'investissement, hors TVA sur seuls frais d'acquisition. Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu : Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles : a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels. b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• La forte rentabilité (5.25%) rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.
• L'établissement étant en exploitation, un investissement LMP permet une défiscalisation sur les revenus 2006.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.
• Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

État d'avancement : En exploitation

Mandat : AFI Conseil