Défiscalisation EHPAD Montmorillon

Définition physique

SITUATION : La "Résidence d'Or" se trouve à Montmorillon dans le département de la Vienne, à 50 km de Poitiers. Classée "Pays d'Art et d'Histoire" grâce à la richesse de son patrimoine architectural et à son environnement préservé, Montmorillon est une jolie petite ville de 7 500 habitants située sur les bords de la Gartempe, au carrefour de trois régions : le Poitou-Charentes, le Limousin et le Centre. D'origine médiévale, Montmorillon propose à ses habitants un patrimoine diversifié et une offre culturelle importante. Surnommée la Cité de l'Ecrit, le monde de l'édition occupe en effet une place importante dans l'économie de la ville.

IMMEUBLE : Construite en 1989, la résidence abrite 106 chambres simples ou doubles réparties sur trois niveaux. Certaines possèdent une loggia vitrée ouverte sur le parc. Les occupants peuvent profiter des espaces détente, restaurant et salon de coiffure. Des espaces verts bordent la résidence.

Définition économique

• Le Groupe ORPEA, coté au Second Marché d'Euronext Paris, est le leader français de la prise en charge de la dépendance (143 établissements, soit environ 13 323 lits et 7 000 collaborateurs). Le groupe connaît un développement continu et poursuit un transfert partiel de foncier vers des investisseurs privés. Cette politique facilite la réalisation d'un plan soutenu de nouvelles créations et conforte l'indépendance de ce premier opérateur national. En 2006, ORPEA prévoit de réaliser un chiffre d'affaires consolidé de 400 millions d'euros.
• La notoriété, le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 5.25% HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• La résidence satisfait un besoin grandissant d'hébergement émanant de l'ensemble du département.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

Les ventes sont réalisées en " achevé ".

A - Au regard de la TVA : L'immeuble ayant plus de 5 ans, le bien acquis n'est pas soumis à TVA. Il n'y a donc pas de TVA à financer en sus du montant de l'investissement, hors TVA sur seuls frais d'acquisition. Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu : Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles : a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 &euro TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels. b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 &euro TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• La forte rentabilité (5.25%) rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.
• L'établissement étant en exploitation, un investissement LMP permet une défiscalisation sur les revenus 2006.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et la solvabilité de l'exploitant.
• Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

État d'avancement : En exploitation

Mandat : AFI Conseil