Défiscalisation EHPAD Savigny sur braye

Définition physique

SITUATION : La « Résidence de Savigny » est implantée à Savigny sur Braye, à seulement quelques kilomètres de Vendôme. Au cœur de la vallée du Loir, Vendôme bénéficie d'accès privilégiés : autoroutes A10 et A11 à proximité et gare TGV la situant à seulement 40 mn de Paris. Ville-jardin au cœur d'une agglomération de plus de 33 000 habitants, elle est dotée d'un important patrimoine culturel et botanique et offre les attraits d'un site touristique et dynamique au cadre de vie préservé.

IMMEUBLE : Au cœur d'un site de près de 3 hectares, la résidence, construite en 1997, comporte 68 chambres simples ou doubles réparties en 4 unités de vies entièrement équipées pour le confort de chacun. Situés au calme et à proximité d'une ville particulièrement bien desservie, les résidants ont à leur disposition un vaste espace d'accueil, des salons de détente, un restaurant et un bassin thérapeutique, la structure est par ailleurs dotée d'une unité dédiée aux personnes âgées désorientées, atteintes de la maladie d'Alzheimer.

Définition économique

• Créé en 1996, le Groupe Douce France Santé est spécialisé dans la gestion des maisons de retraite médicalisées de haut standing. Très attentif à la qualité de le prise en charge et des soins, ce groupe axe son positionnement sur une offre de qualité tant en matière de restauration, d'hébergement que d'animation.
• Racheté en 2005 par un groupe d'investisseurs connaissant particulièrement bien le secteur d'activité, le groupe s'est assigné des objectifs ambitieux afin d'atteindre rapidement les 50 établissements gérés. Une dizaine de dossiers de création sont en cours d'instruction et plusieurs acquisitions de résidences viennent d'être réalisées afin d'offrir une offre alternative, dans un secteur d'activité particulièrement dynamique.
• Le savoir-faire, et la maîtrise de l'exploitation permettent une rentabilité de 5.44 % HT/HT du montant de l'investissement. Elle est garantie par un bail commercial ferme d'une durée de 11 ans et 9 mois renouvelable.
• Les travaux définis par l'article 606 du code civil et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Définition fiscale

• Les ventes sont réalisées en " achevé ".

A - Au regard de la TVA :

L'immeuble ayant plus de 5 ans, le bien acquis n'est pas soumis à la TVA. Il n'y a donc pas de TVA à financer en sus du montant de l'investissement, hors TVA sur seuls frais d'acquisition. Les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA en vue de sa récupération (régime simplifié d'imposition avec assujettissement à la TVA).

B - Au regard de l'impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements réintégrés permet de gommer en partie les revenus de l'opération ; 2 orientations possibles :

a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.

b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 € TTC/an) : les déficits de l'opération seront reportés sur le revenu global.

L'avis du comité de référencement

• La forte rentabilité rend l'investissement Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP - très performant. Le statut LMP, pour sa part, est optimisé et s'ouvre à de nombreux investisseurs qui, hors de ce cadre, n'auraient pu y prétendre.
• L'établissement étant en exploitation, un investissement LMP permet une défiscalisation sur les revenus 2006.
• Le bail commercial sécurise l'investissement par sa durée, ses clauses et le dynamisme de l'exploitant.
• Il s'agit d'une rare opportunité pour assurer, en toute sécurité, une rente exceptionnelle grâce au rendement proposé.

État d'avancement : En exploitation

Mandat : AFI Conseil