Maisons de retraite médicalisées et statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'acheter une chambre meublée dans une maison de retraite ou résidence médicalisée de type EHPAD. Un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées accueillant des personnes âgées ayant besoin d'une assistance quotidienne.

Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement en maison de retraite ou résidence médicalisée est une des meilleures solutions afin de constituer une retraite complémentaire nette d'impôts et de taxes. Les résidences médicalisées, et principalement les EHPAD, sont en plein essor ; la rentabilité moyenne d'un investissement est de 5 et 6%. Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un régime particulièrement intéressant mais soumis à certaines conditions. De plus, il nécessite un investissement élevé.

1. Principe général du LMP en maisons de retraite médicalisées
2. Avantages du statut LMP en maison de retraite médicalisé
   - Fiscalité des résidences médicalisées en LMP
3. Maisons de retraite médicalisées et LMP : veiller à certains points
4. Résidences médicalisées de type EHPAD : réglementation
5. LMP et résidences de type EHPAD : un investissement optimal

I. Principe général du LMP en maisons de retraite médicalisées

Afin d'obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut commencé par investir dans une location meublée. Une location meublée est un logement situé dans une résidence de tourisme ou résidence avec services, une logement pour location saisonnière, une chambre meublée au coeur d'un immeuble d'habitation ou dans une résidence médicalisée de type EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). L'appellation de location meublée est attribuée dès lors que le logement offre un minimum d'habitabilité.

Les différences entre un logement meublé au sein d'une résidence de tourisme ou encore un immeuble d'habitation avec un logement meublé dans une maison de retraite médicalisée sont : les conditions de sécurité, de confort et de capacité de soins. Les résidences de type EHPAD ne sont pas des résidences de services classiques. Destinées à accueillir des personnes âgées de 85 à 95 ans, elles doivent répondre à des critères draconiens de conformité et doivent offrir l'intervention quotidienne de spécialistes de la médecine (gériatres, cardiologues...) et de personnels spécialisés.

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) concerne les personnes physiques ou sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu, inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et réalisant des recettes annuelles supérieures à 23000€ ou dont l'activité de loueur professionnel représente plus de 50% du revenu global. Le statut de loueur professionnel est accessible aux personnes physiques imposables, domiciliées en France ou en Outre-mer, et également à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL familiale, une EURL ou encore une SNC. En tant que personne physique, l'inscription au RCS entraîne le paiement de cotisations aux organismes sociaux mais permet de bénéficier de la protection sociale attachée.

Dans le cadre d'une location de chambre meublée en maison de retraite médicalisée en statut LMP, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).

 

II. Avantages du statut LMP en maison de retraite médicalisée

Lorsque vous acquérez une chambre dans une EHPAD et que vous optez pour le statut LMP, trois conditions sont nécessaires pour récupérer la T.V.A :

• le logement doit être situé dans une maison de retraite ou résidence médiaclisée de type EHPAD,
• l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers ( fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives),
• les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).

Ces trois conditions sont automatiqement intégrées lors d'un investissement dans une maison de retraite médicalisée de type EHPAD : les chambres doivent permettre un occupation quotidienne.

L'immeuble (murs hors terrain) est amortissable linéairement sur 30 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP) : cela permet de créer des amortissements différés.

Selon le type de financement choisit (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), le statut LMP (loueur meublé professionnel) permet d'effectuer un différé d'amortissement : les amortissements non déduits des années précendentes sont imputés sur les revenus locatifs en cours lorsque la part de capital emprunté devient plus importante dans les remboursements. L'impact fiscal est ainsi limité sur la fin de l'investissement ; les revenus locatifs sont exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.

Le régime de la location meublée professionnelle est alors optimal lorsque l'investisseur finance son acquisition avec un prêt. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global de l'investisseur dégageant un déficit imputable. L'emprunt remboursé, l'investisseur pourra réduire son revenu BIC en déduisant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant. Enfin si le montant annuel des loyers perçus n'excède pas 76 300€, l'investisseur sera placé sous le régime de la micro-entreprise un abattement de 68% (minimum de 305€) sera alors opéré. Exemple : si les recettes sont égales à 27 000€, l'investisseur ne sera imposé que sur 8 640€ (27 000 X 32%).

Fiscalité des résidences médicalisées en LMP

Le régime micro BIC est appliqué automatiquement si les recettes provenant de la location de meublés n'excèdent pas 76 300€. Au-delà, c'est le régime réel d'imposition qui s'applique : entre 76 300€ et 763 000€ on parle de réel simplifié et au-delà de 763 000€ de réel normal.

En tant que loueur meublé professionnel, on peut déduire la totalité des charges foncières du revenu global : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépense d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien. Le loueur meublé professionnel peut par ailleurs adhérer à un centre de gestion agréé. Si l'activité en LMPest exercée depuis 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôt.

Bénéficiant du même régime que pour la transmission d'entreprise, les héritiers d'un LMP (loueur meublé professionnel) ont droit à des allègements sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).

Maintenant, si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), alors les biens loués n'entrent pas dans le calcul de l'ISF : en cas d'emprunt proche de l'investissement global, la valeur de l'immeuble sera diminuée du montant de l'emprunt pour l'ISF. Il est également possible lors de la première année de défiscaliser les frais d'établissement à condition que l'acte notarié et la livraison de la résidence médicalisée de type 'EHPAD se fassent dans la même année civile.

III. Maisons de retraite médicalisées et LMP : veiller à certains points

L'investisseur avec le statut de LMP est soumis à des obligations comptables et déclaratives des entreprises. L'inscription au RCS entraîne le paiement de cotisations aux organismes sociaux. De même, l'investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (obligatoire), opter pour le régime du réel ou réel simplifié et avoir un de recettes locatives annuelles minimales de 23000€.

Le loueur meublé professionnel (LMP) ne peut bénéficier du dispositif « Borloo » ou « Robien ».

IV. Résidences médicalisées de type EHPAD : réglementation

Les ensembles immobiliers constitués de maisons de retraite médicalisées (EHPAD) sont soumis à une réglementation très stricte et à une obligation de conventionnement (convention tripartite). Les conventions tripartites ont pour but :

• d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité,
• d'harmoniser les prestations offertes aux résidants,
• d'apporter plus de transparence dans la gestion des structures.

Les autorités surveillent étroitement les gestionnaires privés : c'est un gage supplémentaire de sécurité pour les investisseurs. A titre indicatif, une maison de retraite médicalisée ayant environ 80 lits peut percevoir jusqu'à 450 000 € d'aides de la part de l'Etat.

V. LMP et résidences de type EHPAD : un investissement optimal

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) demande un investissement important en nombre de chambres dans une résidence médicalisée (EHPAD). L'investissement minimal pour obtenir 23 000€ annuel de recettes locative est de l'ordre de 500 000€. Mais les avantages sont importants et l'adéquation EHPAD / LMP est redoutable : possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale (SARL de famille) et ainsi optimiser la transmission patrimoniale, obtention de revenus défiscalisés grâce aux amortissements, possibilité d'échapper à l'ISF sous certaines conditions, récupération de la TVA et enfin protection sociale.

Les avantages liés au statut de loueur meublé professionnel (LMP) et les conditions avantageuses d'investissement au sein d'une maison de retraite médicalisée (entretien des locaux assuré par la société de gestion par les articles 606 et 605, loyers garantis par bail commercial...) font de cet investissement (avec cette combinaison) le plus rentable sur le marché immobilier aujourd'hui.

Période d'acquisition : de 0 à 30 ans selon montage financier	Période rendement : de 15 à 35 ans selon montage	Période de rente
L'investisseur fait un effort minimal d'épargne pour combler l'investissement. Les loyers perçus de l'Ehpad financent en grande partie l'investissement global.	Le prêt de départ est soldé, mais les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont alors des revenus net d'impôt pour l'investisseur.	Les amortissements différés sont épuisés, mais le statut de loueur meublé professionnel (LMP) bénéficie du régime des micro-entreprises bénéficiant ainsi de l'abattement forfaitaire de 68%. Les revenus de la location ne sont alors imposés qu'à hauteur de 32%.