Investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aujourd'hui d'investir dans un logement en maison de retraite médicalisée de type EHPAD : résidence constituée de plusieurs chambres médicalisées accueillant des personnes âgées dépendantes.

Une chambre en résidence médicalisée fait partie d'un ensemble immobilier constitué de chambres meublées pouvant accueillir des personnes âgées dépendantes. Pour acheter une chambre en maison de retraite médicalisée, deux possibilités : acheter avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La rentabilité moyenne d'une chambre en maison de retraite est d'environ 5 à 6% en moyenne.

1. Maison de retraite médicalisée (EHPAD) et LMNP : principe général
2. Les avantages du statut LMNP
   - Fiscalité du LMNP en maison de retraite médicalisée
3. Résidence médicalisé et LMNP : ce qu'il vaut surveiller
4. Maisons de retraite médicalisées : un secteur réglementé
5. Résidence médicalisée pour personnes âgées et LMNP : une combinaison gagnante

I. Maison de retraite médicalisée (EHPAD) et LMNP : principe général

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut investir dans une location meublée : logement en résidence de tourisme, en résidence avec services, en résidence étudiante, location saisonnière, chambre meublée ou dans une maison de retraite / résidence médicalisée.

Une location meublée est destinée à l'habitation et doit disposer d'un certain nombre de meubles (habitabilité et confort). Dans une résidence médicalisée de type EHPAD, il s'agit d'offrir tous les services de soins quotidiens dont ont besoin les personnes âgées. Les maisons de retraite médicalisées (EHPAD) accueillent des personnes âgées et dépendantes (intervention nécessaire de spécilistes tels que rhumatologues, kinésithérapeutes, infirmières...).

Pour obtenir le statut loueur meublé non professionnel (LMNP) , il ne faut pas retirer de cette activité 50% de son revenu global et les recettes locatives doivent être inférieures ou égales à 23000€. Quant aux déficits générés, ils ne sont déductibles que sur des revenus non professionnels.

Les personnes pouvant obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) sont toutes les personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, et toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu telle qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.

II. Les avantages du statut LMNP

Il est tout à fait possible de récupérer la TVA si vous avez le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lorsque vous investissez dans une chambre meublée en maison de retraite médicalisée. Pour cela, il faut que trois conditions soient remplies : la chambre meublée doit faire partie d'une résidence médicalisée,un bail commercial d'au moins 9 ans doit être passé avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (accueil, petits déjeuners, fourniture du linge de maison, entretien des parties privatives et gardiennage) et il faut soumettre à la T.V.A (5,5%) les loyers perçus. Pour un investissement dans une maison de retraite médicalisée de type EHPAD, ces trois conditions sont obligatoirement remplis.

Le premier avantage fiscal concerne le remboursement du montant total de la T.V.A (6 mois après livraison du bien). La récupération de la TVA peut rembourser une partie du prêt si celui-ci est amortissable, elle peut être versée sur un contrat d'assurance vie dans le cadre d'un prêt in-fine ou elle peut être utilisée comme vous le souhaitez si votre achat a été fait sans prêt. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de créer des amortissements différés grâce à des amortissements linéaires sur l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, et sur le mobilier sur une période de 5 à 7 ans. Selon le type de prêt souscrit (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d'effectuer un différé d'amortissement : les amortissements non déduits des années précendentes sont imputés sur les revenus locatifs actuels lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements. L'impact fiscal est ainsi limité sur la fin de l'investissement ; les revenus locatifs sont exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.

Fiscalité du loueur meublé non professionnel dans une maison de retraite médicalisée

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les charges foncières sont intégralement déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettent d'absorber l'intégralité des revenus provenant de la location des biens. Et si l'investisseur opte pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables (amortissement des murs et du mobilier).

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit percevoir des loyers inférieurs à 76 300€ (limite de micro-BIC). Il peut opter pour le régime de la micro-entreprise et reporter directement les loyers perçus sur sa déclaration de revenus (bénéfice imposable = loyers - 68%). Cet abattement est très favorable : avec un régime microfoncier , l'abattement serait seulement de 30%, plafonné à 15 000€. Le loueur en meublé non professionnel n'est imposé que sur 32% de ses revenus locatifs.

III. Résidence médicalisée et LMNP : ce qu'il faut surveiller

Attention : avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), les plus values de cession d'immeuble sont taxées à 27%, la CSG est incluse après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année et exonérée à partir de la 16ème année). Quant aux immeubles de type LMNP, ils sont passibles de l'ISF et ne peuvent exonérer comme cest le cas pour les biens professionnels.

L'encadrement du régime de location en meublé non professionnel ou non professionnel (LMNP) est très précis : le statut LMNP n'est pas compatible avec une défiscalisation de type loi Robien ou loi Borloo, les déficits ne sont pas déductibles du revenu global (à la différence du LMP) et ne peuvent être imputé que sur les BIC non professionnels (au cours de la même année ou des 6 années suivantes).

IV. Maisons de retraite médicalisées : un secteur réglementé

La règlementation des maisons de retraite médicalisées est précise, la gérontologie étant soumise à une obligation de conventionnement (convention tripartites). La convention tripartites a pour objectif une démarche qualité suivie, la transparence de gestion et l'harmonissation des prestations offertes aux locataires. Cette convention permet une meilleure surveillance des gestions effectuées, ce qui amène plus de sécurité pour les investisseurs.

La surveillance des gestionnaires est d'autant plus importante que les aides de l'Etat peuvent aller jusqu'à 450 000 € pour une maison de retraite médicalisée d'environ 80 lits.

V. Maison de retraite médicalisée et LMNP : une combinaison gagnante

Si les moyens financiers de l'investisseur sont limités, il peut opter pour le statut non professionnel (LMNP). Il pourra ainsi commencer à se créer une patrimoine et optera pour le statut professionnel si ses capacités d'endettement augmentent. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de réaliser l'acquisition d'une ou plusieurs chambres meublée en maison de retraite médicalisée avec de nombreux avantages : non-obligation d'être inscrit au RCS, absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles, récupération de la T.V.A, déduction des amortissements (valeurs immobilière et mobilières)... Ces déductions permettent un complément de revenus net d'impôts et de taxes.

Période d'acquisition 0 à 30 ans selon montage	Période de rendement 15 à 35 ans selon montage	Période de rente
Effort d'épargne pour combler l'investissement : les loyers perçus financent en grande partie l'investissement global.	Prêt de départ soldé : les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont des revenus net d'impôts.	Amortissements différés épuisés : le loueur meublé bénéficie du régime des micro-entreprises et bénéficie ainsi d'un abattement forfaitaire de 68%. Imposition qu'à hauteur de 32%.

La combinaison maison de retraite médicalisée avec le statut de loueur meublé non profesionnel (LMNP) offre un complément de retraite non fiscalisé, une diversification de placements, des économies d'impôts et une transmission patrimoniale optimisée.