Avantages d'un investissement en maisons de retraite médicalisées

Les maisons de retraite médialisées (ou EHPAD) font parties des investissements les plus rentables du marché de l'immobilier et représentent un placement sûr. A vocation patrimoniale, un investissement en maison de retraite médicalisée (EHPAD) permet de constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés : avantages fiscaux avec le statut de loueur meublé, revenus garantis par le gestionnaire , capital entretenu, sécurité et protection de l'investissement... Plus qu'une défiscalisation, l'investissement en maisons de retraite médicalisée (EHPAD) est un placement idéal pour préparer une retraite en obtenant des revenus complémentaires nets d'impôt.

1. Maisons de retraite médicalisée set convention tripartite
2. Aides de l'Etat pour un investissement en maisons de retraite médicalisées
   Précisions sur l'allocation personnalisée d'autonomie (APA)
3. Fiscalité d'un investissement en maisons de retraite médicalisées
4. Rentabilité d'un investissement en maisons de retraite médicalisées
5. Bail d'un investissement en maisons de retraite médicalisées

I. Maisons de retraite médicalisées (EHPAD) et convention tripartite

Les maisons de retrait médicalisées (EHPAD) sont un secteur extrèmement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales). Il faut une autorisation des pouvoirs publics pour créer, transformer et étendre les maisons de retraite médicalisées de type EHPAD, et ceci avant le début de réalisation du projet. La loi n° 97-60 du 24 janvier 1996 précise que les résidences assurant l'hébergement des personnes âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie.

Appelée convention tripartite, cette convention régit le secteur des maisons de retraite médicalisées (EHPAD) et définit « les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'à celui de la qualité de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de formation du personnel d'accueil ». L'objet d'une convention tripartite est : l'établissement d'une démarche qualité avec les résidences, l'harmonisation des prestations offertes aux résidents et une plus grande transparence de la gestion des maisons de retraite. Le respect de cette convention permet aux maisons de retraite médicalisées d'obtenir des aides substantielles de l'Etat.

La convention tripartite permet donc d'assurer la qualité et la pérennité des maisons de retraite médicalisées (EHPAD) et d'assurer une assise financière plus importante pour le gestionnaire. L'investisseur obtient ainsi une garantie quant au versement des loyers qui lui sont dûs pour un investissement immobilier qui demeurera en bon état et aux normes.

II. Aides de l'Etat pour un investissement en maison de retraite médicalisée (EHPAD)

Les maisons de retraite médicalisées (EHPAD) sont dans l'obligation de signer une convention avec le président du conseil général et un représentant de l'État. Cette convention détermine si la maison de retraite est conventionnée. Si c'est le cas, alors les résidents peuvent percevoir des aides financières telles que l'APA (allocation personnalisée d'autonomie). De plus, elle permet la mise en place de la tarification suivante :

• tarifs "hébergement" : si la maison de retraite est conventionnée APL, le résident peut obtenir l'allocation logement pour couvrir en partie ses frais. Si elle n'est pas conventionnée, l'allocation de logement peut être accordée sous certaines conditions. Si la maison de retraite est habilitée pour l'aide sociale à l'hébergement, il est également possible d'en faire la demande.
• tarifs "dépendance" : l'allocation personnalisée d'autonomie (APA) peut couvrir en partie cette dépense ; les résidents n'en bénéficiant pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
• tarifs "soins" : ils sont essentiellement couverts par l'assurance maladie.

Précisions sur l'allocation personnalisée d'autonomie (APA)

La PSD (prestation spécifique dépendance) n'est plus attribuée depuis le 31 décembre 2001. Si vous en étiez bénéficiaire, vous pouviez continuer à la percevoir ou faire une demande d'allocation personnalisée d'autonomie (APA) auprès du président du conseil général. A compter du 1er janvier 2004, les bénéficiaires de la PSD n'ayant pas fait de demande voient leurs droits à l'APA automatiquement examinés.

Ce nouveau système d'allocations a été mis en place pour les personnes âgées dépendantes. L'allocation personnalisée d'autonomie - APA - permet d'aider plus de personnes âgées dépendantes bénéficiant des retraites limitées et ne peuvant accéder aux maisons de retraites médicalisées de type EHPAD. Cette allocation leur permet d'accéder aux résidences médicalisées.

L'allocation personnalisée d'autonomie concerne toute personnes dépendante de plus de 60 ans et prend en compte le degré de perte d'autonomie. Selon les ressources de la personne, une participation financière personnelle peut être laissée à sa charge. A la différence de la prestation spécidifque dépendance (PSD), l'allocation personnalisée d'autonomie (APA) n'est pas récupérable sur la succession ou les donations.

III. Fiscalité d'un investissement en maisons de retraite médicalisées (EHPAD)

L'investissement en maisons de retraite médicalisée n'est pas un outil de défiscalisation mais un outil d'obtention de revenus complémentaires nets d'impôt. Pour les investisseurs souhaitant se procurer des revenus complémentaires grâce à un investissement en maisons de retraite de type EHPAD, l'absence de défiscalisation est compensée par la non fiscalisation des revenus sur une très longue période (entre 30 et 40 ans). Toutefois si l'investisseur s'inscrit auprès d'un centre de gestion agréé, il pourra réaliser annuellement une petite économie d'impôt.

Le statut de loueur en meublé non professionnel et celui de loueur en meublé professionnel offrent le même outil de revenus complémentaires non fiscalisés pour investir en maison de retraite médicalisée (EHPAD). Le statut de loueur en meublé non professionnel n'offre pas tous les avantages du statut de loueur en meublé professionnel, mais quelque soit le statut adopté, la fiscalité dépendra avant tout de la situation patrimoniale globale de l'investisseur.

Pour les investisseurs désirant absolument opter pour le statut LMP à terme, le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d'opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d'acquisitions complémentaires et suffisantes à l'obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 €.

IV. Rentabilité d'un investissement en maisons de retraite médicalisées (EHPAD)

Le choix des investisseurs se fait principalement sur la rentabilité de leur investissement. L'investissement dans une maison de retraite médicalisée de type EHPAD est un investissement dont la rentabilité est en règle générale plus élevée que sur des investissements locatifs traditionnels. Dans un contexte où les rentabilités locatives sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans une maison de retraite médicalisée (EHPAD) est des plus logiques : la rentabilité procurée par le bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement.

Cette rentabilité est alors bien supérieure à des rentabilités immobilières classiques ; elle s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période quand la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.

Enfin l'investissement en maisons de retraite médicalisées fait jouer l'effet de levier lié au crédit et permet à l'investisseur d'obtenir un rendement interne fort intéressant au regard des sommes réellement immobilisées.

V. Bail d'un investissement en maisons de retraite médicalisées (EHPAD)

Lors d'un investissement en maisons de retraite de type EHPAD, un bail commercial portant sur les logements meublés est signé entre l'investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la maison de retraite. Ce bail garantit les loyers ; toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers étant soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la TVA sur marge. Les loyers seront nets d'impôt aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra, entre 30 et 40 ans, compte tenu des reports d'amortissement.